Unter einer Baufinanzierung versteht man verschiedene Darlehen, die für den Neubau eines Hauses oder für Renovierungsarbeiten eingesetzt werden können. Die Darlehen sind in jedem Fall zweckgebunden und können ausschließlich für Bau- und Umbaumaßnahmen eingesetzt werden. Die Verwendung der Mittel müssen Darlehensnehmer dabei ihrer Bank nachweisen. Bei der Beantragung des Kredites können hierzu beispielsweise Kostenvoranschläge von Handwerkern oder aber die ungefähre Kostenaufstellung des Architekten genutzt werden. Auch bei der Auszahlung der Darlehen achten die Banken genau darauf, dass die bei der Beantragung des Kredites genannte Mittelverwendung auch eingehalten wird. So erfolgt die Auszahlung meist nur durch Vorlage der Handwerkerrechnungen oder aber der Bestätigung des Baufortschritts, den Architekten oder Bauträger ausfüllen.
Für die Baufinanzierung gibt es eine Reihe verschiedener Darlehen, die eingesetzt werden können. Das am häufigsten genutzte Darlehen ist dabei das Annuitätendarlehen, das bei vielen Banken, Sparkassen und von Finanzvermittlern vertrieben wird. Das Annuitätendarlehen ist dabei von der monatlichen Rate, der Annuität gekennzeichnet. Sie enthält sowohl den für das Darlehen zu zahlende Zinsanteil als auch den Tilgungsanteil. Dieser Tilgungsanteil erhöht sich natürlich im Laufe der Zeit, denn die Zinsbelastung sinkt.
Diese Annuität bleibt während der gewählten Zeit der Zinsbindung konstant, ebenso der Zinssatz. Dieser kann, je nach Wunsch des Kreditnehmers, über einen Zeitraum von 5-15 Jahren fest vereinbart werden. Ist die Zinsbindungszeit abgelaufen, müssen die Zinsen für die noch offene Restsumme neu festgelegt werden. Somit entsteht ein Zinsänderungsrisiko, dass Darlehensnehmer beachten müssen. Um es zu reduzieren, sollte die Zinsbindungszeit in Zeiten niedriger Marktzinsen möglichst langfristig gewählt werden.
Bei Annuitätendarlehen ist es auch möglich, einige Sondervereinbarungen mit der Bank zu treffen. Wichtig könnte in diesem Zusammenhang zum Beispiel die Sondertilgungsoption sein, die Kreditnehmer ermächtigt, Teile des Kredites vorzeitig zurückzuzahlen. Auch die Tilgungsänderungsoption kann sich für Kreditnehmer positiv auswirken. Mit dieser Änderung kann die Höhe der Tilgung während der Laufzeit den finanziellen Verhältnissen angepasst werden. Dabei gilt: eine Erhöhung der Tilgung wirkt sich positiv auf die Rückzahlung des Kredites aus, denn durch den höheren Tilgungsanteil reduziert sich sofort der zu zahlende Zinsanteil.
Für Bauherren und Renovierer kann es ebenfalls wichtig sein, auf die Dauer der Bereitstellung zu achten. Ist die Bereitstellungszeit nämlich abgelaufen, müssen Darlehensnehmer pro Monat einen Bereitstellungszins von 0,25% pro Monat bezahlen, der die ohnehin angespannten finanziellen Verhältnisse nochmals belasten kann. Es ist daher sinnvoll, eine Bereitstellungszeit von mindestens einem Jahr zu wählen, so dass sich auch Bauverzögerungen nicht negativ auswirken.
Neben dem Annuitätendarlehen sind auch Bauspardarlehen eine gute Wahl für die Baufinanzierung. Um das Bauspardarlehen nutzen zu können, muss jedoch ein Bausparvertrag vorhanden sein, der die Zuteilungsreife bereits erreicht hat. Zuteilungsreif wird ein Bausparvertrag dann, wenn die erforderliche Mindestvertragssumme eingezahlt und die Mindestlaufzeit eingehalten wurde.
Durch Einmaleinzahlung gleich zu Beginn der Laufzeit ist es vielfach bereits möglich, die Zuteilungsreife bereits nach 24 Monaten zu erreichen. Alternativ kann während dieser Zeit ein Vorausdarlehen von einer Bank oder direkt von der Bausparkasse in Anspruch genommen werden. Für dieses Vorausdarlehen sind lediglich die Zinsen fällig, die Tilgung erfolgt am Ende der Laufzeit durch Auszahlung des Bauspardarlehens.
Dieses ist vor allem deshalb so beliebt, weil es einen niedrigen Zinssatz bietet, auch kann es jederzeit sondergetilgt werden, auch die vorzeitige Rückzahlung des Darlehens ist jederzeit möglich.
Kennzeichen aller Baufinanzierungsdarlehen ist, dass als Sicherheit Grundpfandrechte auf das jeweilige Objekt eingetragen werden. Möglich sind hierbei sowohl Hypotheken als auch Grundschulden, wobei sich letztere in der Praxis der letzten Jahre durchgesetzt haben.
Durch die Eintragung der Grundschuld sichert sich die Bank das Recht, das Haus zu verkaufen, sollte der Kreditnehmer seinen Kreditverpflichtungen nicht mehr nachkommen können oder wollen. Das Haus wird in diesem Fall im Rahmen einer Zwangsversteigerung verkauft. Die hierbei erzielte Summe wird dann zur Rückzahlung des Kredites genutzt, der übrige Teil wird dem Kreditnehmer ausgezahlt.
Das wichtigste Kriterium bei der Baufinanzierung ist der Zinssatz, den die Banken für die Kreditvergabe berechnen. Dieser Zins ist abhängig von der Höhe des Darlehens sowie der Laufzeit bzw. der Dauer der Zinsbindung. Auch die Werthaltigkeit des Hauses und die Bonität des Kreditnehmers spielen bei der Zinsermittlung, die seit einigen Jahren auf der Basis eines individuellen Scorings berechnet wird, eine Rolle. Um die Bonität prüfen zu können, müssen Darlehensnehmer daher Lohn- und Gehaltsnachweise sowie Einkommenssteuerbescheide einreichen. Sofern der Kreditnehmer selbstständig ist, werden zusätzlich Bilanzen und betriebswirtschaftliche Auswertungen nötig. Um das Haus individuell bewerten zu können, muss zusätzlich der Grundbuchauszug sowie die Flurkarte und Bilder des Hauses eingereicht werden. Anhand dieser Unterlagen wird eine Beleihungswertermittlung durchgeführt, die als Basis für das Scoring dient.
Neben dem eigentlichen Zins sollten Darlehensnehmer aber auch die weiteren Gebühren und Kosten für die Baufinanzierung beachten. Unter Umständen werden neben den Bearbeitungsgebühren, die 1% der Darlehenssumme betragen, auch Wertermittlungsgebühren berechnet. Ein Vergleich der Darlehensangebote ist daher nur auf Basis des effektiven Jahreszinses möglich, in den die Wertermittlungsgebühren jedoch nicht eingerechnet werden.
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