Unter der Immobilienfinanzierung wird die gesamte Finanzierung einer Immobilie verstanden. Diese Form der Finanzierung ist besonders bei der Errichtung oder Sanierung von Gebäuden notwendig.
Da es sich bei der Immobilienfinanzierung um eine Finanzierung mit höherem Umfang handelt, sollte man sich hier umfassend mit allen Möglichkeiten und Risiken der Immobilienfinanzierung befassen. Zusätzlich gilt es hier auch, zwischen privaten Immobilienfinanzierungen und gewerblichen Immobilienfinanzierungen zu unterscheiden. Diese Unterscheidung erfolgt auch im Bankwesen.
Was ist die private Immobilienfinanzierung?
Hier wird eine Immobilie durch eine Lebensgemeinschaft oder eine natürliche Person durchgeführt. Hierbei gibt es jedoch 2 verschiedene Möglichkeiten. Dies ist die Eigennutzerfinanzierung und die Kapitalanlegerfinanzierung.
Da es sich bei diesen 2 Unterscheidungen auch um verschiedene Risikoprofile handelt. Bei einer Eigennutzerfinanzierung wird die finanzierte Immobilie nach der Errichtung/Finanzierung durch den Käufer genutzt. Bei einer Kapitalanlegerfinanzierung ist der Finanzierende danach der Vermieter der finanzierten Immobilie.
Welche Möglichkeiten von Eigenkapital gibt es bei der Immobilienfinanzierung?
Als Eigenkapital kann hier Bankguthaben oder Sparguthaben verwendet werden. Aber auch Wertpapiere und Eigenleistungen können als Eigenkapital gelten. Als Fremdkapital für die Immobilienfinanzierung werden meist Darlehen von Kreditinstituten verwendet. Hierbei gibt es mehrere Möglichkeiten und Anbieter für die Immobilienfinanzierung.
Wer vergibt Darlehen für die private Immobilienfinanzierung?
Die Möglichkeit, ein Darlehen für die Immobilienfinanzierung zu erhalten, wird mittlerweile von vielen Banken und Kreditinstituten angeboten. Hierbei gibt es die Möglichkeit, dies von Banken, spezialisierten Bausparkassen, Landesförderungsinstituten oder der Kreditanstalt für Wiederaufbau zu erhalten.
Für jede dieser Finanzierungsmöglichkeiten gibt es spezielle Regelungen und Konditionen, die man vor dem Abschluss der Immobilienfinanzierung miteinander vergleichen sollte.
Auch Versicherungsgesellschaften können hier in Frage können, denn auch diese haben sich teilweise auch die Finanzierung von Immobilien bzw. die Baufinanzierung eingestellt und bieten ihren Kunden Kredite an.Wenn Darlehen gewerblich vergeben werden, benötigt man jedoch (als Darlehensgeber) eine Zulassung laut Kreditwesengesetz.
Welche weiteren Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung gibt es?
Neben den bereits genannten Möglichkeiten der Finanzierung einer Immobilie durch Banken/Bausparkassen und weitere Möglichkeiten, werden auch in diesem Bereich Privatkredite eingesetzt. So sind zum Beispiel Kredite von Verwandten oder Kredite von Arbeitgebern in Form von Mitarbeiterdarlehen ebenfalls eine Möglichkeit der Immobilienfinanzierung.Hierbei gilt es jedoch, die Grenzen durch das Kreditwesengesetz und deren Regeln zu beachten.
Wie erfolgt die Absicherung für Immobilienfinanzierungen?
Die Absicherung erfolgt durch das Grundpfandrecht. Dies wird meistens als Buchgrundschuld auf dem Beleihungsobjekt abgesichert.
Mögliche Risiken bei der Immobilienfinanzierung>
Für den Kreditgeber ist eine Immobilienfinanzierung mit einem geringen Kreditausfallrisiko verbunden. Durch die Absicherung über die Grundschuld bzw. eine Hypothek kann ein Verkauf oder eine Zwangsversteigerung der Immobilie erfolgen. Dennoch kann hier das Risiko darin liegen, dass die Restverpflichtungen nicht mit dem Erlös getilgt werden können.
Ein weiter Faktor sind die Immobilienpreise. Bei einem Auslaufen der Zinsbindung ist somit die Absicherung des Darlehens nicht abgesichert. Sollte der Beleihungswert unter die Restschuld fallen, so besteht die Möglichkeit für den Darlehensgeber, zusätzliche Kredit-Sicherheiten für die Immobilienfinanzierung zu verlangen. Hier besteht jedoch die Möglichkeit, das Darlehen abzulösen bzw. die Immobilienfinanzierung umzuschulden.
Wie erfolgt die Tilgung (Rückzahlung) bei der Immobilienfinanzierung?
Die Rückzahlung bzw. Tilgung bei der Immobilienfinanzierung erfolgt gleich wie bei einem Kredit. Das Darlehen (Fremdkapital) wird in Form von Zinsen und Tilgung zurückbezahlt.Eine der häufigsten Formen der Tilgung bei einem Immobilienkredit ist die Verwendung von einem Annutiätendarlehen. Hierbei wird durch eine gleichbleibende Rate (Annuität) das Darlehen getilgt.
Tilgung durch einen Tilgungsträger
Als Tilgungssurrogat bzw. Tilgungsträger kann hierbei die Besparung von Lebensversicherung oder Investmentfonds verwendet werden. Hierbei werden während der Laufzeit für das Darlehen nur die Zinsen bezahlt. Die Tilgung erfolgt am Ende der Laufzeit durch den Tilgungsträger. Hierbei ist natürlich das Risiko der Zinsentwicklung/Rendite beim Ansparen durch den Tilgungsträger gegeben.
Tilgung durch Bauspardarlehen
Eine weitere Möglichkeit der Immobilienfinanzierung bzw. Tilgung der Immobilienfinanzierung stellt das Bauspardarlehen dar. Hierbei werden nach Zuteilung (Inanspruchnahme) die Raten wie bei einem Annuitätendarlehen bezahlt. Bei einer weiteren Finanzierung (durch neue Bausparverträge) gibt es eine Vorfinanzierung der Bausparsumme, der Tilgungsanteil dient hierbei zum Besparen der Bausparverträge. Durch die vielfältigen Angebote der Bausparkassen und der Möglichkeit, einen Anspruch auf ein zinsgünstiges Bauspardarlehen zu erhalten lohnt es sich, Angebote zum Bausparen genauer zu vergleichen.
Immobilienfinanzierung durch Fremdwährungsdarlehen
Eine weitere Möglichkeit der Finanzierung von einem Bauvorhaben bzw. dem Kauf einer Immobilie ist die Verwendung eines Kredites in einer fremden Währung. So werden viele Bausparkredite bzw. Baufinanzierung in Schweizer Franken oder als Yen Kredit abgeschlossen. Bei der Fremdwährungsfinanzierung ist es jedoch wichtig, auf das Risiko durch die Währung und das Zinsrisiko zu achten.
Eine mögliche Ersparnis beim Fremdwährungsdarlehen kann evtl. durch Devisenmanagement erzielt werden, hier sind jedoch zusätzliche Gebühren für dessen Durchführung zu beachten.
Zinsen für die Immobilienfinanzierung
Die Zinsen, die für eine Immobilienfinanzierung zu bezahlen sind, sind von vielen Faktoren abhängig. So ist neben der Wahl der Finanzierungsform der Immobilie (Bausparkredit, Fremdwährungsdarlehen oder Tilgung durch einen Tilgungsträger) auch die Immobilie selbst ein wesentlicher Faktor.
Auch die Laufzeit der Zinsbindung (und die Kosten hierfür) sind als Faktor für die Höhe der Zinsen bei der Immobilienfinanzierung beachtet relevant. Da es sich hierbei um eine langfristige Form der Finanzierung handelt, sollte man nicht nur den anfänglichen effektiven Zinssatz, sondern die Gesamtbelastung durch die Baufinanzierung beachten.Auch die möglichen Risiken (Fremdwährungen, Tilgungsträger) sollten bei der Wahl der Immobilienfinanzierung berücksichtigt werden.
Wie kann ich die Immobilienfinanzierung wechseln?
Sollte man sich für einen Wechsel der bereits abgeschlossenen bzw. laufenden Finanzierung entschieden haben, so gilt es, die Gegebenheiten zu beachten. Der Wechsel der Immobilienfinanzierung bzw. die Umschuldung ist nicht in jedem Fall einfach möglich. So sind zum Beispiel Gebühren (Vorfälligkeitsentschädigung) zu bezahlen, wenn während der Zinsbindungsperiode gekündigt wird.Vor einem Wechsel sollte man in jedem Fall berechnen, ob sich die Umschuldung langfristig durch eine geringere Gesamtbelastung lohnt. Das Stichwort für den Wechsel ist hierbei die Anschlussfinanzierung.
Risiken bei der Immobilienfinanzierung und häufige Fehler bei der Baufinanzierung
Zusammenfassung zur Finanzierung von Immobilien
Vor dem Abschluss einer Immobilienfinanzierung ist es wichtig, sich umfassend zu informieren. Neben den vielfältigen Anbietern für die Baufinanzierung und den möglichen Risiken, die sich durch die langfristige Kreditaufnahme und Zinsentwicklung ergeben können, sollte man auch die Chancen der Baufinanzierung nützen.
So gibt es auch spezielle Förderungen für Bauvorhaben, wie zum Beispiel die DKB Baufinanzierung, die für Solarenergie spezielle Förderungen anbietet. Auch die KfW Förderbank bietet KFW Kredite, die unter bestimmten Umständen zu günstigen Konditionen als Baukredite genützt werden können.
In jedem Fall ist es sinnvoll, einen genauen Vergleich aller Möglichkeiten der Finanzierung von Immobilien anzustellen und das Gespräch mit Beratern und die Nutzung von Baufinanzierungs-Ratgebern und Tipps nicht zu ignorieren.
Durch das enorme Sparpotential, dass durch die richtig gewählte Finanzierungsform für Ihre Immobilie entsteht und die Vermeidung von Risiken ist es möglich, langfristig ein Eigenheim zu schaffen, ohne durch zu hohe Kreditkosten belastet zu sein.
Weitere Beiträge zur Immobilienfinanzierung im Kredit Blog
Forward Kredite
Baufinanzierung Ratgeber
Kündigungsfristen beim Baukredit
Weiterführende Links zum Thema Immobilienfinanzierung
Stiftung Warentest zur Immobilienfinanzierung
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Kurze Übersicht zum Immobilienkredit
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Tipps zur Baufinanzierung
Tipps zum Baufinanzierungsvergleich
Da die Thematik der Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung umfassende Möglichkeiten bietet, und es zu jeder Form der Finanzierung weitere Fragen gibt, soll dies nur als möglicher Überblick und Übersicht über die Thematik der Immobilienfinanzierung dienen.
Für weitere Fragen/Anregungen und Ergänzungen zu diesem Beitrag bitte die Kommentarfunktion benützen.
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[...] ist die Art der Finanzierung. Da es bei einem Baudarlehen mehrere Möglichkeiten gibt (siehe Baufinanzierung Tipps ) sollte man diese auch alle in einen Baugeldvergleich [...]
Ein sehr umfassender Artikel und doch habe ich etwas hinzuzufügen. Die Bonität des Kreditnehmers spielte eine sehr große Rolle. So bekommt nicht jeder alle Darlehensverträge angeboten. Sollte die Bonitätsprüfung wirklich negativ ausfallen, gibt es aber noch die Möglichkeit der Bürgschaft oder die Abtretung von Sachen und Rechten.