Wer sein Eigenheim verkaufen muss oder will und aus diesem Grund seine aufgenommene Hypothek kündigt, dem kann keiner Einhalt gebieten, auch nicht die Bank. Doch das Kredit-institut kann eine Entschädigung verlangen, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung (VFE), was den Schaden des vorzeitig zurück gezahlten Darlehenskredit entsprechen soll.
Die Bank verlangt damit den Refinanzierungsschaden und den Margenschaden zurück. Der Refinanzierungsschaden entsteht dadurch, dass die Bank bei dem damaligen Abschluss des Hypothekenvertrages das Geld zu dem damaligen Zinssatz für die damalige Zinsfest-schreibung refinanziert hat. Erhält die Bank das Geld vorzeitig zurück, kann sie dieses jetzt nur zu dem aktuellen Marktzins anlegen, welcher niedriger sein kann. Und der Margen-schaden beziffert die Minderung des Gewinns. Dieser kann zwischen 0,5 und 1,0 Prozent liegen. Beide Komponenten zusammen stellen den Gesamtverlust der Bank dar und bilden damit den Ansatzpunkt der VFE-Berechnung.
Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist aber nicht fällig, wenn in dem Darlehensvertrag eine kostenfreie Sondertilgung vereinbart wurde. Denn wenn dies Vertragsbestandteil ist, dann ist davon auszugehen, dass dieser genutzt worden wäre. Bei der Berechnung der Entschädigung muss die Bank auch darauf achten, dass der Kreditnehmer das Darlehen hätte nach 10 Jahren kündigen können, was immer kostenlos möglich ist.
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